蜜蜂财经报道:全球住房抵押贷款市场估计价值31万亿美元。66%的美国人有房贷,而在英国和中国,这个比例高达70%。对全球大部分人口来说,它是金融市场的一个重要组成部分。

抵押贷款的平均交割成本通常在房产价格的2%至5%之间,包括经纪费、贷款发放费、承销费、鉴定费、律师费和产权费。这意味着,对于一套25万美元的房子,买家只需支付5000至12500美元就可以获得抵押贷款。

抵押贷款流程是集中的,并且渗透着中间商,他们各自将自己的加价添加到总体成本中,这是区块链的完美目标。根据普华永道的一份报告:“区块链技术可能会从根本上改变消费者购买房屋的过程,以及金融机构处理抵押贷款的方式。具体来说,这项技术可以消除交易过程中的成本和摩擦,创建无懈可击的交易记录,并促进几乎即时的结算。”

穆迪表示,基于区块链的应用程序每年节省的成本可能高达17亿美元,巴克莱(barclays)前老板安东尼•詹金斯(Antony Jenkins)认为,节省的时间可能同样重要:“比如,随着时间的推移,你会看到,10分钟内就可以获得抵押贷款,两分钟内就可以获得信用证,诸如此类的事情。”

但这些说法有多切合现实?区块链的影响会在哪里?

典型的按揭申请程序

目前的抵押贷款申请流程基于纸张,劳动密集,耗时且昂贵。这在很大程度上是由于大量第三方服务提供商都参与到了流程中,例如测量师,律师,信用机构和产权契约部门。

当买方和卖方同意对房产进行交易时,买方将向其银行申请抵押,其中包括提供若干文件,如银行对账单,收入证明,现有贷款信息(如适用),以及由外部信用报告公司编制的信用报告。

为了确定估计的贷款金额,银行还会联系评估师进行初步的财产评估,然后根据从买方和各第三方获得的信息开始信贷审批程序。

接下来,银行将确认卖方所述的土地登记处的财产所有权。然后,将要求评估师进行最终的房产估价,以便可以与批准的信用额进行交叉核对。

然后,银行可以将其决定通知买方和律师,并就签署按揭贷款协议和按揭契据作出安排。签署文件后,银行可开始提取资金,并通知土地注册处办事处更新产权契约。在美国,这个申请过程可能需要30到60天的时间才能完成。

抵押申请过程中的瓶颈

传统的抵押申请流程导致了3个主要问题:成本高,周期长,缺乏透明度。当前的交易流程需要信用机构的第三方意见来帮助评估贷款资格,承销商计算和确保抵押贷款提取的准确性,评估师提供最新的房地产估值,律师起草法律文件,以及产权部门确认和更新所有权。

这些职能中的每一个都可能拥有庞大的人员团队来处理实际的文书工作。蜜蜂财经获悉,2015年,普华永道报告称“平均抵押贷款申请书包括500页,这一数字近年来趋于上升而非下降”。其他报告则显示它可能多达2,000页。

交易过程中的每个中介都会收取物业总价1%至2%的费用从而增加总成本,但是,他们增加的不仅仅是费用,而且会增加他们自己的处理时间,导致申请过程相当漫长。

最后,需要的应用程序文档缺乏透明性。银行账户、业权契约和政府记录由不同的机构持有。当一个人申请抵押贷款时,经纪人、信贷机构、银行人员和其他第三方代理将需要访问这些信息,以确定贷款是否应该被批准。访问通常通过手工流程提供,比如发送电子邮件请求,几天后通过电子邮件接收信息。

一旦抵押贷款获得批准,同样的信息需要与每个代理商进行更新,即所有权契约需要证明房产已经易手,银行现在将根据您的姓名记录抵押贷款,这样信用机构就可以在未来的贷款申请中使用它。

这同样是手工完成的,每次信息传递时,它都会从一个分类帐转移到另一个分类帐。这不仅需要额外的第三方代理来确认这些交易,而且这意味着这种以纸张为基础的、主要是人工的流程很容易出现人为错误,导致进一步的延迟和成本累积。

区块链如何应用于抵押贷款流程?

为了批准信贷额度,银行依赖来自评估师,律师事务所,信贷机构等的准确信息。如果所有必需信息都安全地存储在分布式网络上,每个代理更新其部分信息,银行可以轻松检索他们需要从这个网络获得的各种信息,而不必依赖于每个第三方提供商的个人纸质文件。这包括法律文件,财产估价和所有权契约的电子文档副本。

区块链可用于为每个属性创建数字ID,从而使该属性可在网络上运行。除了使房地产市场更具流动性,纯粹从抵押贷款申请的角度来看,这个数字ID将包括一个所有权链和当前的市场估值,使银行能够快速核实当前的所有权状态或确认市场价格,从而可能减轻需要通过地契和与评估师的交流。

DLT(分布式账本)还可以更进一步,通过智能合约应用消除对某些中介的需求。智能合同只能在特定条件完成后才能执行,比如只有在抵押文件数字化签署后,借款银行批准了抵押,资金转移到卖方银行后,才可以要求将资金释放给卖方。

其结果是,在抵押贷款申请链中,代价高昂的律师的某些角色可能会变得多余。据蜜蜂财经了解,数字商业咨询和技术服务提供商Synechron估计,由于移除中介机构,这些节省下来的成本很容易达到数十亿美元:“通过自动化和确保抵押贷款流程的安全,一个基于区块链的系统可以协调和识别代理和中介,可以降低金融机构的运营成本、额外费用和欺诈。我们估计,一个典型的抵押贷款机构的贷款帐面价值为977亿美元,可节省1.77亿美元。”

此外采用区块链还可大大缩短申请审批时间:“区块链技术预计将使整个抵押贷款价值链的总交易时间减少25%,从40天减少到30天。如果各国政府建立一个以区块链为基础的产权登记处,预计这一数字将进一步下降25%,至20天。”

采用案例

中国国有银行交通银行(bank of Communications)于2018年9月利用区块链发行了价值13亿美元的数字抵押贷款,而世界第四大银行中国农业银行(Agricultural bank of China)则通过区块链网络发行了价值约30万美元的农业用地贷款。

同样,在俄罗斯,国际中央合作银行的子公司通过一个叫做Masterchain blockchain平台发行了全数字抵押贷款,这是一个俄罗斯银行发起的基于以太坊的平台,可确保银行和其他金融机构之间的安全通讯,并允许用户快速确认客户数据的准确性。

完整的抵押文件是在Masterchain上构建的DDS(分散存储系统)上发布的,然后通过电子签名进行验证,并发送到国家财产登记处进行检查。在所有的文件被检查和签署之后,一个抵押令牌被发出,进入银行的文件存储。

中银香港(BOCHK)利用区块链处理85%的抵押贷款相关的房地产估值。据该行信息技术部门总经理郑中坚(Rocky Cheng Chung-Ngam)说,要准确计算每月的按揭还款,这些房地产估值是必需的:“过去,银行和(房地产)估价师必须交换传真和电子邮件,才能出示和交付实物证书。现在这个过程可以在区块链上在几秒钟内完成。”

还有一些初创公司正在使用区块链来简化抵押贷款申请流程。蜜蜂财经获悉,Moneycatcha使用区块链使贷款申请更便宜和更快,它提供了两个基于区块链的解决方案。Homechain是一款端到端区块链解决方案,可以快速、安全地从第三方数据提供商(包括土地办公室和政府机构)获取和验证数据,而Regchain则用于贷款申请中的实时风险监控。正如该公司创始人露丝•哈瑟利(Ruth Hatherley)所解释的那样:“我们的应用程序编程接口提供了一套优越的数据,并定期更新,因此我们可以在30秒内为任何机构提供最新、准确的住房贷款组合视图。”

Block66是另一家希望利用该技术提高透明度、简化资本配置和克服地域借贷限制的初创企业。他们的目标是建立一个预先审查过的借款人市场,借贷者可以进入这个市场。Block66银行首席执行官Joe Markham表示,他们的平台正在开发一种新型的抵押贷款平台:“我们的区块链平台将存储政府法规、贷款人提供的内部指引,以及直接从消息来源获得的申请者及其财产信息。”

信息安全和法律框架可能是需要克服的挑战

主要的挑战是,许多个人和敏感信息将存储在基于区块链的抵押网络上。虽然区块链的固有安全性是强健的,但是可能会有几个第三方代理插入到网络中,从而产生弱点。因此,信息安全应该是首要任务,需要做大量工作来确保客户数据的在线安全。

最后,如果我们真的希望看到基于区块链的抵押贷款成为主流,那么与监管机构的合作以及在不同司法管辖区遵守法律框架将是另一个需要克服的挑战。

SEC主席杰伊•克莱顿(Jay Clayton)表示:“将中央分类帐记录的传统公司利息换成通过分布式分类帐上的区块链分录记录的企业利息,可能会改变交易的形式,但不会改变实质。”

克莱顿的意思是,某些法规和法律适用于抵押贷款交易,不管抵押贷款是通过传统渠道或区块链网络发行的。监管者需要监管细节,如所有权转移,电子签名等。此外还有个问题,智能合约是否真的具有法律约束力。这还需要进行更多的工作和研究,以确定这一概念是否适用于现有立法机构,或者各国是否需要制定新的法律来涵盖区块链和智能合约的交易。

抵押贷款并不是只影响一小部分人的事情。大多数人会在某个时候申请按揭。同样,这是一个昂贵和耗时的过程,充满了复杂、摩擦和不透明。

大量的兴趣,加上巨大的改进空间,意味着我们可能会看到投资和用例在未来显著增加。而事实上,这也不是一个旨在消除传统贷款机构而是改善其系统的过程,应该会进一步推动投资和发展。德勤(Deloitte)银行和技术咨询主管埃里克•皮西尼(Eric Piscini)表示,情况很可能是这样:“我不知道这是否会让银行退出这一过程——我认为这将使它们的效率更高。也许他们会更精简,因为他们不需要像过去那样有那么多的人来管理这些流程。”

事实上,区块链有可能彻底改变抵押贷款行业,它是一个能使交易各方,包括客户和金融机构,都会受益的用例。